需求集中释放后,市场掉头向下。
尽管上半年房地产政策处于难得的宽松期,多数城市调控政策基本取消,但市场整体明显降温之下,购房者观望情绪显现、供应端萎缩。据中指研究院、克而瑞等机构研究报告,2023 年上半年,2-3 月部分城市出现 " 点状 " 复苏,但二季度再度回落。一方面新房供应略显不足,据克而瑞监测,前 5 月 120 个重点城市新增供应 10621 万平方米,同比下降 5%,较 2021 年同期 " 腰斩 ";另一方面,北京、上海、杭州、成都、合肥等一线及强二线热点城市新房销售也在近期出现需求疲弱,二手房则同样在一季度冲高后同步下滑,持续修复动能不足。
对 2023 年下半年的市场展望,机构认为,房地产政策仍将保持一定战略定力,全国范围的重磅刺激较难重现,在这样的情况下,整体新房成交规模还将低位持稳,环比降幅和累计同比增幅将持续收窄,维持弱复苏主基调。
117 个省市 188 次松绑
2023 年上半年,中央积极表态房地产以引导市场预期修复,但已发布政策多为对现行制度的优化调整,无实质性重磅刺激政策。
1 月 5 日,央行、银保监发布房贷利率动态调节机制,赋予房价连续 3 个月下跌的城市首套房房贷利率下限自主调整权,并设置了房价三连涨的退出机制," 既管冷又管热 ";随后自然资源部优化完善集中供地政策;5 月 8 日,住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务,有助于降低二手房购置成本,提升二手置业积极性。
金融端对于房地产支持明显,利率下限动态调整叠加 LPR 下调,共同带动房贷利率下行;全面降准,下调商贷最低首付比例,多数城市已放宽至底线,且融资等方面多次给予政策支持。
地方层面看,上半年 117 个省市 188 次松绑房地产政策。据克而瑞统计,一季度政策持续放松,而二季度以来地方政策频次、力度双减,频次环比下降 15%,相比去年同期下降约 6 成;力度上,以公积金等弱刺激政策为主,四限松绑仅 16 次,环比近乎腰斩。分城市来看,15 个城市 " 救市 " 更为积极,上半年出台过 3 次以上宽松性政策。
百城新房累计销售额同比增长 11%根据国家统计局数据,1-5 月,在全国商品房销售面积同比下降 0.9% 的情况下,商品房销售额为 5 万亿元,同比增长 8.4%,其中商品住宅销售修复相对较快,1-5 月销售面积同比小幅增长 2.3%,销售额同比增长 11.9%。
但值得注意的是,对比中指研究院统计的近 8 年一季度数据,2023 年一季度商品住宅月均成交面积约 3330 万平方米,仍处于新建住宅销售面积低位(2022 年一季度外),在此基础上,叠加 2022 年低基数影响,上半年累计成交规模同比增长 11%。
按时间节点看,一季度积压需求释放、政策显效,包括上海、杭州、北京在内的热点城市 " 小阳春 " 行情持续;但进入二季度,随着积压购房需求基本释放完毕,4 月开始市场明显降温,重点城市商品住宅成交面积环比下降 27.9%。而 5-6 月,购房情绪继续回落,6 月环比略有增长,但绝对规模为 2016 年以来同期最低水平。
从城市能级层面看,一线城市显然韧性较强,优质项目加速入市,加之改善型需求得以持续,二季度成交同环比齐增。克而瑞数据显示,重点二三线由增转降,二季度成交环比下降 6%,特别是武汉、天津、南京、郑州、佛山等城市在一季度 " 小波段行情 " 之后成交动能开始转弱,但部分二线城市如成都、合肥、西安、青岛、厦门保持环比正增长,徐州、常州、南京、昆明、天津等环比出现了较大跌幅,其中徐州环比成交跌幅超 60%,几乎与 2022 年二季度相同。
二手房价格环比已连跌 13 个月
与新房交易规模趋同,全国重点 15 城二手房在经历一季度明显升温之后,从二季度开始逐步回落,直至 6 月底成交规模同比转负,复苏之路跌宕难行。
根据中指数据,1-5 月,15 个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近 70%,绝对规模回升至 2019 年以来同期高位,仅次于 2021 年同期。多地二手房挂牌量处于高位,进一步影响了市场情绪,5 月起重点城市周度成交套数连续环比回落,6 月中下旬成交量同比转负。
一边是成交量收缩,另一边是挂牌量高企。上海易居研究院监测的全国 13 个重点城市,二手房挂牌量在 6 月初攀上 199 万套,相比今年初的 159 万套,增幅达到 25%。其中,重庆挂牌 226234 套,成为当前全国二手房挂牌规模最大的城市,而上海则以 82% 的挂牌规模增速成为全国第一。
供远大于求,带来了百城二手住宅价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数,1-5 月百城二手住宅价格累计下跌 0.57%。一季度,二手房市场活跃度明显提升,百城二手房价格跌幅快速收窄;二季度后,随着二手房挂牌量持续走高,价格走势承压,环比跌幅逐步扩大。5 月,百城二手住宅均价 15786 元 / 平方米,环比下跌 0.25%,单月环比已连续 13 个月下跌。
土拍市场分化加剧 北京、杭州创参拍企业数量纪录2023 年上半年全国土地市场整体表现仍低迷。除核心城市土拍保持一定热度外,多数城市土拍未有转暖迹象。
受限于资金和融资,房企投资快速向一二线核心城市、优质地块聚拢,上海、杭州、合肥等城市火热,但全国整体范围特别是三四线城市土地仍然偏冷。
具体看,土地推出缩量、企业投资审慎下,22 城住宅用地成交面积下降超 3 成。根据中指数据,截至 6 月 27 日,22 城住宅用地成交面积 3377 万平方米,同比下降 35%。房企在核心城市补仓积极,土拍分化现象加剧,北京、上海、杭州、合肥地价上限成交占比均在 5 成以上,北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量纪录;广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度高,而非核心区地块多底价成交,板块间分化明显;无锡、长春成交地块均底价成交,土拍情绪持续低迷。
流拍撤牌方面,在政府推地谨慎、提前摸排企业参拍意愿、土拍规则趋松及优质地块推出力度加大等因素带动下,全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显,流拍撤牌率回落至 2019 年水平。根据中指数据,2023 年上半年,全国住宅用地流拍撤牌 823 宗,是 2018 年以来半年度最低水平,流拍撤牌率 15.8%,较去年同期下降 18.4 个百分点,绝对值降至 2019 年水平。
房企供应乏力 开发投资额持续下降二季度市场降温伴随民企退市一同袭来,1-5 月房地产开发投资额同比下降 7.2%。
事实上,房地产开发投资额同比降幅已经连续 3 个月扩大,建筑工程投资降幅超 10%,是投资主要拖累项。
具体来看,住宅开发投资额为 3.5 万亿元,同比下降 6.4%。房地产开发投资各分项中,1-5 月建筑工程投资同比下降 10.9%,降幅较 1-4 月扩大 0.9 个百分点;土地购置费同比下降 0.5%,对投资恢复形成拖累。
在保交付之下,今年以来竣工端表现持续向好,但对投资的支撑并不明显。
据克而瑞测算,2023 年二季度,由于整体供应缩量,成交增长动能转弱,百城库存规模降至 5.1 亿平方米,在此背景下,4-5 月房企供货相对保守,6 月迎来一波集中放量。
但三季度供应并不乐观,克而瑞认为仍将维持低位,主要基于一方面去年全国地市成交规模大幅缩量,加之城投托底占比增加,入市时间拉长,难免对新房供应产生负面影响;另一方面,低迷的成交环境也使得房企推盘积极性一般,尤其是 6 月供应大幅放量情况下成交持续下降,也是影响市场信心修复的重要原因。